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  北京農地經營權抵押變擔保

  但實際情況是，單純的經營權抵押在現實中卻很難實現。對此，郵儲銀行計劃瞭一套風險資產處置方案。"由於這項貸款業務的農地經營權並不是真正的抵押，而僅僅是擔保，因此，銀行不得通過法院來處置不良資產，而是隻能提前與農戶私下達成協議，如果因經營狀況無法改善，長期難以償還貸款，那麼銀行就將土地經營權在當地農村產權交易中心進行轉讓，通過轉讓得到的租金來償還銀行貸款。這其實是防控風險的無奈之舉。"郵儲銀行內部人士稱。

內容來自sina新聞

  農村土地抵押貸款變相突圍

  "近20畝農地經營權抵押，換來瞭30萬元的銀行貸款。"北京市平谷區鎮羅營鎮的農戶孫寶君感慨。2月27日，《經濟參考報》記者瞭解到，農村土地經營權抵押貸款試點已在北京落地，而第一個"吃螃蟹"的金融機構正是中國郵政儲蓄銀行(以下簡稱郵儲銀行)。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/07382626647.shtml

  一位銀行業內人士對《經濟參考報》記者透露，雖然央行和銀監會都明確表態希望推進農村土地經營權抵押貸款試點，但基於有關法律障礙，很多地區都難以實施這項貸款業務。"北京地區目前除瞭平谷在試點，其他區域也還沒有展開。四川省也在試點，由地方政府出面找擔保公司來做信用擔保，但這種模式也很難大規模復制。現在金融機構和政府都希望修法和各項細則進一步落地。"該人士稱。

  從制度層面看，業內人士認為，對農地經營權抵押貸款而言，目前仍有兩大制度性難題並未破解。一是全國性的土地確權登記仍未完成。很多地區還沒有確權頒證，土地對應權屬關系還不確定，農民在向金融機構辦理經營權抵押時缺乏有效證件以便操作。二是我國現行的法律法規中，尚存在與土地經營權抵押貸款相抵觸的條款。其中最重要的一條為1995年實行的《擔保法》第三十七條規定，"耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權"不得抵押。

  今年中央一號文件首次提出，"在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地經營權向金融機構抵押融資。然而，現實中，很多地區的政府礙於制度和操作細則不明確而沒有嘗試，真正有意願做農村土地經營權抵押貸款業務的金融機構寥寥無幾。

  據瞭解，郵儲銀行開展試點有半年多時間，截至目前共發放瞭31筆土地經營權抵押貸款，總額達1200萬元，申請貸款的成功率超過六成。

  對於風險資產的處置，在農業部有關負責人看來，如果我國實現瞭農地"三權分離"，經營權抵押給金融機構或其他債權人，並不影響承包農戶和集體的土地承包關系。經營者到期不能償還抵押債務，金融機構或其他債權人也不能取得承包方的地位，隻能是以土地經營獲得的農產品收入或地租收入優先受償。

農地抵押變擔保成銀行處置不良資產新途徑

  目前，國內商業銀行貸款的信用體系是建立在抵押、擔保的基礎上。"由於中國特殊的所有權制度，中小企業和農民沒有土地等資產的所有權，而沒有這些資產的所有權作為質押，任何銀行都很難對其進行放貸，信用體系的嚴重不對等，使銀行自然更加傾向於為國企貸款或為其證券做擔保，'三農'的金融支持一直比較邊緣化。"央行研究局研究員鄒平座在接受《經濟參考報》記者采訪時表示。

  據介紹，郵儲銀行所開展的土地經營權抵押貸款合同期限為1年，利率在基準利率的基礎上上浮程度和小微企業貸款利率相當。"對於貸款資質，我們會考慮借款人的擔保物和經營狀況，先由評估公司對借款人的土地和經營進行評估，然後我們根據其測評的價值綜合擬定一個授信額度。如果該借款人信用狀況一直比較好，第二年我們就可以給這樣的老客戶追加5萬的純信用貸款授信。"杜昆介紹稱。

  在貸款申請的流程上，借款人需要準備的資料包括土地承包經營權合同，村民代表表決同意的證明以及鎮政府同意的證明。"放貸周期慢的話為15個工作日，如果客戶資料比較齊全，快的話為10個工作日。不過，也有部分申請貸款的農戶因手續材料難辦而'半途而廢'。"杜昆說。

  郵儲銀行北京分行零售信貸部產品經理杜昆透露，"雖然目前我們在北京市平谷區開展的業務是農地經營權抵押貸款，但在實際操作中，我們並不把土地經營權作為抵押物，而是作為擔保物在合同中體現，這項貸款業務叫作組合擔保貸款。"

  "從2012年開始，北京銀監局來我行對土地經營權民間二胎 民間二胎房貸風險貸款全省皆可處理抵押貸款業務做過多次調研，並且給銀監會寫過匯報，銀監會也很支持農村產權融資的創新，希望能呼籲配套的相關法律盡快修改落地。另外，監管層最好能對'三農'貸款再提供一些政策傾斜，比如單獨批給銀行一筆'三農'的信貸額度等，以便於這些新融資業務迅速鋪開。"杜昆銀行2胎車貸表示。

  土地流轉成銀行處置不良資產新途徑

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